中國(guó)房地產(chǎn)將迎來(lái)一個(gè)漫長(zhǎng)的下降通道
                                                作者：湘水之鶴

一、需求分析
中國(guó)的房地產(chǎn)主要有三種需求：住居性需求，由居民的收入水平?jīng)Q定；投資性需求，由租金水平來(lái)決定；投機(jī)性需求，由房?jī)r(jià)短期上漲所形成的房?jī)r(jià)差來(lái)決定。
通過(guò)幾年來(lái)的價(jià)格快速上漲，中國(guó)的房地產(chǎn)早已超出普通居民的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力水平，住居性需求已經(jīng)極度弱化，已無(wú)法支撐目前的高房?jī)r(jià)。在房?jī)r(jià)上漲過(guò)程中，目前各大城市的租金水平并沒(méi)有出現(xiàn)同步上漲，因此，租金收入將無(wú)法彌補(bǔ)住房投資者的無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益和資金借貸成本；住房的住居性需求是投機(jī)性需求的基礎(chǔ)。因?yàn)�，投機(jī)性需求只是一個(gè)中間環(huán)節(jié)，不是最終需求，只有住居性需求的強(qiáng)弱最終將決定投機(jī)性需求的強(qiáng)弱。通過(guò)幾年來(lái)的房地產(chǎn)的價(jià)格上漲，房地產(chǎn)已經(jīng)脫離了中國(guó)經(jīng)濟(jì)真實(shí)基本面，大量的房地產(chǎn)產(chǎn)品囤集在二手房市場(chǎng)，并沒(méi)有轉(zhuǎn)化為居民真實(shí)的住居所需。因此，沒(méi)有真實(shí)的住居性需求做支撐，投機(jī)性需求就沒(méi)有支撐的基礎(chǔ)。另外，投機(jī)性需求需要房地產(chǎn)價(jià)格保持一個(gè)較好的上漲水平，而且這個(gè)上漲過(guò)程中由房?jī)r(jià)差所形成的收益一定要超過(guò)投機(jī)者自有資金的無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益、借貸資金的成本、政府的各項(xiàng)稅費(fèi)等形成的購(gòu)房總成本，否則，就將面臨虧損。在目前情況下，房?jī)r(jià)已處于滯漲狀態(tài)下，沒(méi)有形成一個(gè)可觀的上漲速度，因而是無(wú)法調(diào)動(dòng)投機(jī)性需求�？梢哉f(shuō)，在目前境況下，房地產(chǎn)的價(jià)格上漲速度已對(duì)投機(jī)性需求沒(méi)有形成吸引力，投機(jī)性需求勢(shì)必弱化。
如果住居性需求無(wú)力，投資性需求減退，投機(jī)性需求弱化，房?jī)r(jià)勢(shì)必缺少上漲的動(dòng)力。

二、政策分析
中國(guó)房地產(chǎn)的瘋狂很大一部分是由政府的政策推動(dòng)的，尤其是近年來(lái)，房?jī)r(jià)的快速上漲一方面是政府的政策失誤，另一方面是由政府的認(rèn)識(shí)失誤所引起的。前者主要存在于2007年以前，當(dāng)時(shí)政府沒(méi)有找到房?jī)r(jià)上漲的真實(shí)病因，因而出現(xiàn)頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳的亂象，政策出發(fā)點(diǎn)互相矛盾，政策效果互相沖突，因而導(dǎo)致調(diào)控效果較差，基本沒(méi)有達(dá)到調(diào)控的目的，因而給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)“調(diào)控出暴利”的意外驚喜。2007年以后，政府的調(diào)控似乎是把穩(wěn)了部分脈搏，實(shí)現(xiàn)金融政策和財(cái)政政策的有效結(jié)合，因而房地產(chǎn)調(diào)控形成了較好的效果，房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)了調(diào)頭向下的局面。但是，隨著2007年底次貸危機(jī)所引起的金融風(fēng)暴在全球蔓延，中國(guó)政府的調(diào)控政策又迅速地轉(zhuǎn)了向，由扼制房地產(chǎn)的投資和投機(jī)轉(zhuǎn)而默認(rèn)和支持，因此，投資的回暖和投機(jī)的盛行重新帶動(dòng)了房?jī)r(jià)的快速上漲，2008年底至2009年前三個(gè)季度的房地產(chǎn)的重新活躍，基本是由投資性需求和投機(jī)性需求所帶動(dòng)的，而在投資性需求和投機(jī)性需求活躍的背后，則隱含了政府政策的重大失誤。政府的決策者寄望于用房地產(chǎn)的繁榮來(lái)拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，來(lái)抵御全球性的金融危機(jī)。其實(shí)，這是決策者們的一廂情愿。
但是，政府政策上的重大失誤很快把中國(guó)經(jīng)濟(jì)推到了一個(gè)危險(xiǎn)的境地：房?jī)r(jià)過(guò)度上漲，使得住居性需求極度萎縮，而且無(wú)法承接投機(jī)性需求。由于房?jī)r(jià)上漲，投機(jī)活躍，投機(jī)者過(guò)度依賴金融杠桿，從而把整個(gè)銀行體系拖入了危險(xiǎn)的境地。整個(gè)社會(huì)的金融資源過(guò)度向房地產(chǎn)領(lǐng)域集中，使得其他產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了金融脫媒現(xiàn)象，中小企業(yè)、民營(yíng)企業(yè)無(wú)法得到金融體系的支持。另外，再次從房地產(chǎn)的價(jià)格需求函數(shù)來(lái)看，只有住居性需求是隨著價(jià)格下跌而需求增加的，其它二種需求即是隨價(jià)格上漲而增加的。房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲而導(dǎo)致住居性需求迅速弱化，二手房市場(chǎng)的供給迅速膨脹而需求乏力，從而將房地產(chǎn)推到了近乎于崩潰的邊緣。而且，隨著價(jià)格的快速上漲，房地產(chǎn)對(duì)其他產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)作用也趨向弱化。因此，政府本想依賴于房地產(chǎn)的發(fā)展帶動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，但不想，房地產(chǎn)所帶來(lái)的積極作用遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于它的消極作用，對(duì)整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)、整個(gè)社會(huì)穩(wěn)定體系帶來(lái)的破壞作用更大的，這是政府決策者當(dāng)初所沒(méi)有想到的。在目前的背景下，政府已別無(wú)選擇，勢(shì)必將重新轉(zhuǎn)變對(duì)房地產(chǎn)的各項(xiàng)扶持政策，將重新加強(qiáng)金融手段和財(cái)政手段對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控作用。
目前，全球經(jīng)濟(jì)體系歷經(jīng)次貸危機(jī)的嚴(yán)重摧殘，在發(fā)生重大的變化。過(guò)去一直在倡導(dǎo)經(jīng)濟(jì)自由主義的歐美經(jīng)濟(jì)體系面臨來(lái)自于第三世界國(guó)家尤其是中國(guó)等新興經(jīng)濟(jì)大國(guó)的嚴(yán)重沖擊，這些歐美國(guó)家的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)在發(fā)生著革命性的變化，他們的經(jīng)濟(jì)政策也將發(fā)生革命性的變化，經(jīng)濟(jì)自由主義所倡導(dǎo)的勞動(dòng)力成本優(yōu)勢(shì)理論將被這些國(guó)家徹底拋棄，他們?cè)谌�球�?jīng)濟(jì)分工體系中將不再注重于他國(guó)的低廉勞動(dòng)力成本，而是要著重于保護(hù)本國(guó)勞動(dòng)力的就業(yè)，只有充足的就業(yè)和充足的本國(guó)產(chǎn)品的供應(yīng)才能保證他們的經(jīng)濟(jì)體系健康運(yùn)行，才能保證他們的政治制度的穩(wěn)定。因此，在今后數(shù)年乃至十?dāng)?shù)內(nèi)，中國(guó)將要面臨嚴(yán)重的貿(mào)易保護(hù)主義壁壘，外部需求將迅速萎縮，中國(guó)依賴出口的這架經(jīng)濟(jì)發(fā)展馬車(chē)將動(dòng)力減弱甚至停止工作。至于投資，中國(guó)已面臨嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)問(wèn)題，大量的產(chǎn)品已處于嚴(yán)重的過(guò)剩狀態(tài)，越投資越過(guò)剩，因此，投資已不可能解決中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展問(wèn)題。因此，能帶動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重任就只能落到傳統(tǒng)的三架馬車(chē)中的一架上了即內(nèi)需上。
就房地產(chǎn)對(duì)于內(nèi)需的關(guān)系來(lái)說(shuō)，正如前面分析的那樣，只有住居性需求是隨著價(jià)格下跌而擴(kuò)大的，才是一種良性的發(fā)展，政府只有保持房地產(chǎn)價(jià)格的下跌才能撼動(dòng)房地產(chǎn)的有效的住居性需求。刺激房地產(chǎn)的價(jià)格上漲來(lái)帶動(dòng)投機(jī)性需求，對(duì)于國(guó)家經(jīng)濟(jì)體系是嚴(yán)重有害的，是不可能最終拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的。而且，普通居民家庭幾代人的財(cái)富被高房?jī)r(jià)迅速消耗，不能形成其他消費(fèi)，不但弱化了對(duì)于其他產(chǎn)業(yè)的需求拉動(dòng)，而且將形成重大的民怨，對(duì)于政府的政治體制也是十分有害的。就是為政治體系的穩(wěn)定考慮，政府下一階段也不會(huì)放任或是支持房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。因此，可以預(yù)期，沒(méi)有政府政策的支持，今后數(shù)年內(nèi)，中國(guó)房地產(chǎn)將迎來(lái)一個(gè)漫長(zhǎng)的下跌通道，可能是一個(gè)較慢速度的下跌，也可能將迎來(lái)一個(gè)短暫的暴跌低谷，無(wú)論怎樣，都是一個(gè)下跌的過(guò)程。